Author: 黄大少

　　如何科学合理地给自己的房子定价? 出售物业,如何作出正确估价和如何科学的估价,是一个房产经纪需要认真做好的工作,运亨地产的经纪余浩说,如果价格估得很准,同擦好难过房屋就会较快地卖出,有时候甚至还会出现抢offer的情况;而如果价格估得不好,这就很难说,有时候甚至卖了3个月之上都很难卖掉。所以如何价格开得合理,如何科学定价,是最先要做的一步。 心中有数 很多卖家在卖房前心里对自己的房子都有一个大概的估价,邻居卖多少钱?附近有什么房子在出售?相信很多打算卖房的人熟悉自己的区域并不少于比任何一个地产经纪。 那么在打算卖房子之前,除了内部杂物的整理等这些房屋状况修整之外,还有就是最重要的估价,估价不是那么容易的,它反映了对市场的熟悉程度,对邻居在售物业的熟悉程度等等。 卖家需要做的是自己在邻居附近找找开放屋,看看市场热不热。在稍微掌握附近房屋和自己房屋对比,心中便会有一个大概的价格范围内,那么如何在这个价格上掌握市场,并且合理的将房屋在最短时间内卖出就是科学的定价了。 科学定价 余浩表示,科学定价,所强调的是在最短的时间内、卖出最合理的双方都能接受的市场价。毕竟买卖房屋不是卖方和买方在对抗,而是卖方和买方在合作。这点有点像经济学的Co-operative(协同作用),即卖方和买方其实不是站在对立面去谈的,“相反,我所认为的是,买方和买方应该是在同一条船上,当然双方的经纪也是在同一条船上,对卖方来说,既然有买方愿意买,就好好谈,在自己最能接受的价格的情况下,能谈成最好。

文章原先发表于2013年的TFSA惊魂历险：被税局罚款1200加元，现在转发过来，文章的经历是希望可以给大家一个告诫，有什么具体的问题可以在这里提问。谢谢大家的合作。 背景：我和太太2011年来加拿大，在大多伦多小城Burlington。我来之前已经安排好工作。太太在2012年开始工作。两人工作年限短，没什么积蓄，除了父母有限的资助，基本上算空手来加。 经过：在国内开好BMO帐户，过来这里激活。激活时被告知可以开TFSA来省税。两人各开了一个TFSA。 被告知一年上限是5000，从2009年开始算。所以在2011年的时候我们的限额是15000。我们当时只有5000，一人就存了2500。 2012年的时候，两人逐渐有了积蓄，决定都存到TFSA里面去。年底的时候，两人都满存了20000。每次去存，都问，超了没?每次都说没有。 2012是第一年报税，所以没有电子帐单，可以告诉我们正确地TFSA的限额是多少。 2013年可以开始网上报税了。结果被通知CRA发现我们TFSA超限额了。而且超了很多。仔细一看原因，2009， 2010我们都没有contribution room。 打电话给CRA，说我们两个那时都还不是PR，contribution room不能倒追。。。。。按照超额1%的罚款，我们有可能要被罚1200!!! 当时想想算了，自己的错么。准备去银行把多余钱的取出。和银行的人谈起这个，银行的人马上推诿责任。 当时就怒了，我都没说要你负责，你先推卸责任了!回来后写了一封长信给BMO，然后打电话给他们,要求complain.说明情况后，他们说帮忙打电话给支行经理，让他们给出解决方案。 现在：支行经理在开会，等他打回来。电话客服答应晚上打电话回来跟踪服务。要求：如果有任何罚款让银行支付，因为我们被误导了。不行就找CRA申诉。最差结果，就是自掏腰包。。。。 2013.5月更新：支行经理来电话。承认的错误，并愿意负担所有的损失。 2013.6月更新：我们的罚款和预计的一样，1200。支行经理说可以让他们银行和CRA联系，把最后几笔超的记录反转。对我们来说是没有什么区别，而且他的态度也不错，就让他去做了。 2013.7月更新：反转的钱到我们储蓄账户了。我们去CRA网站查，也不超了。但是罚款记录还在。电话CRA，CRA说，只要记录不超，罚款更新是迟早的事，不用交罚款。 谨此记录，希望其他人引以为戒。

四年前,列治文一家电脑软件公司因为被控税务诈骗而被起诉,一年前被定罪。但本省最高法院的三位法官——David Frankel,Risa Levine还有Mary Newbury——却一致认为这家公司并没有犯法。 他们说,任何理智的人都不会认为InfoSpec Systems Inc.出售zapper软件是欺诈。这款软件的唯一目的就是帮助购买者低报收入而避免缴纳联邦税和省税。 Frankel大法官写到,“我认为InfoSpec所做并不构成欺诈或试图欺诈罪名。” 2012年6月,卑诗高等法院法官Dev Dley判定,该公司出售唡个zappers软件给温尼辟的餐馆,并对其将使用软件隐藏现金收据知情。 他向该公司罚款10万元。 使用zapper时,只要同时使用该公司的Profitek收银机收据保存系统,使用者就可以删除现金交易记录,因此而假报收入。 “但并没有证据证明这些软件被使用过。”Frankel法官写到。 审判法官并没有给该公司定逃税罪名,因为他并不认为InfoSpec与卑诗部分餐馆使用zappers相关。 “值得指出的是,法律并不限制制作、持有或是销售这种软件,”Frankel法官赍续说。“我并不接受检方所谓InfoSpec‘因为本质上恶劣而参与这些欺诈的行为’的说法。就法律上讲,InfoSpec通过销售计算机程序而涉及商业交易并不违法,饭店也得到了他们应得。无论人们要如何考究这样一种交易的本职,我不认为他们相信这是一个销售商在进行欺诈。” 她补充说,如果国会认为禁用这种软件对于打击逃税十分必要,则他们应该立法这样做。 他强调说,即便有证据证明餐馆使用该软件,也不能改变他的意见,“把InfoSpec销售软件的行为变成是欺诈行为。” 他说逃税是犯罪,销售zapper软件不是。

　　一名长期在海外钻油平台(offshore oil rigs)任职的工程师申请公民入籍，因国税署(CRA)认定其为加拿大「实际居民」(factual resident of Canada)，因此将离境期间算入境内居住天数，公民法官也允许其入籍。移民部认为他有「误导」(misrepresentation)之嫌，提出司法覆核，但遭联邦法庭驳回。 　　在海外钻油平台担任钻井工程师的阿布席纳夫(Osama Abushenaf)因工作所需，每两周才能回到位于新斯高沙省(Nova Scotia)的家中与妻儿团聚。 　　为厘清自己的居民身分，他向加拿大国税署询问，并在2009年8月18日获得回函，国税署在信中清楚表示，尽管阿布席纳夫长期住在海外，但仍与加拿大维持紧密的居住连结(residential ties)，因此该署认定他是加拿大的「实际居民」。 　　在税务上，所谓「实际居民」是指纳税人即使离开加拿大，仍被视为加拿大的实际居民，有别于「视同居民」(deemed resident)。于是他在公民入籍申请书上将离境工作的天数全部算入在加国境内居住的天数，并附上国税署的信函影本。 　　审件的公民法庭并未提出异议，只是向阿布席纳夫的妻子查证他是否真的从事相关工作，最后核准他的公民入籍申请。 　　但移民部认为阿布席纳夫在申请表格上隐瞒离境事实，是刻意「误导」，审件的公民法官未对其实际居住天数详细查证就核准，于是提出上诉，要求联邦法庭撤销原裁定。 　　阿布席纳夫向法官表示，他是受国税局信件的误导，以为他离境期间仍算是加拿大「实际居民」，因此无须在申请表格上列出在境外工作的天数。但移民部指其说法不可信，显然是刻意误导。 　　联邦法官认为「误导」可能是出于无辜、错误或造假，就本案而言，他相信阿布席纳夫是看了国税署的回函认定自己属于加拿大「实际居民」，并非存心造假。且公民法官显然已考量申请人与加拿大仍维持紧密连结，才会做出允许入籍的裁定。于是驳回移民部的司法覆核申请，维持原判。

购买首个住家是人生当中最重大的决定之一，有必要採取所有的正确步骤，以确保你购买的房屋或公寓，既是一个舒适的住处，也是一项物有所值的长远投资。 以下是购房时须避免的十大常见错误： 一、没有使用一个值得信赖的顾问：与一个值得信赖的房产经纪或律师配合，对购房作业至关重要。聘用的房产经纪必须是全职的，必须确切知晓你想要的房子和社区。尽量与那些能为你拿到最优惠价格的人配合，以免日后遭遇不必要的麻烦。 二、浪费时间查看你无法担负得起的房子：在开始寻找房子之前，必须知道自己的信用等级和自己够资格借到的房贷上限。要从银行或房贷经纪获得一个完整的购房前房贷授信批准书（mortgage pre-approval），贷方在该授信批准书上注明房子价格和90天至120天之内有效的房贷利率。如果购买的是新屋或新公寓，就必须把贷方承诺的房贷利率宽限期延伸至18个月，以适应新屋的建筑过程。 三、买错房：潜在购房者首先要做的事情，包括列出自己中意房屋必须具备的一些条件，譬如，房子类型、卧室数量、洗手间数量、社区位置、停车境况、与工作地点或公交站的距离、新房还是二手房。 四、为了省钱而不雇请专业验房师：验房可以帮助确定一处住房是赔钱货还是宝物。无论是二手房还是新房，都有必要经过验房。专业验房师会检查从地基到屋顶之间的所有东西。验房有可能让买方对二手房重新出价，如果新房被验出有问题，建商就必须进行必要的修缮。 五、没有多次探访房屋所在的社区：在白天和夜间多次查看中意的房屋，这个步骤非常重要，要确保住房所在的社区符合自己的设想和需求。 六、因担心而作出让步：购房是件怕人的事情，买房或许不确定是否能找到合适的房屋，是否应现在出手购买，房价是否还会下跌，是否应该压低报价，是否应继续找房…。记住，成为屋主表明你正在朝着金融自由的目标迈进。做足功课，并准备好做出重大决定。要有自信，不做无谓担心！ 七、没有预见到房子交割的费用：购房必须有首付，但律师费、土地转让税、水电费、保险费和其他费用等交割费用都必须列入购房预算。你或许有资格享受「购房者税负减免」（Home Buyers’ Tax Credit）等政府税负优惠政策。多蒐集资讯，以便知晓必须为房屋交割准备的费用。 八、不瞭解房贷：房贷是个複杂和吓人的领域，增加房贷知识，有时或许能省下数千元。利率、房贷偿还期是必须知晓的关键因素，但首付要求、保险需求、开放性或是固定期限房贷等也都是需要熟悉的东西。 九、分不清购买新屋与二手房的差异：二手房和新屋各有优劣。可做出一个表格，分列出优劣进行比较，譬如，新屋可以选择其风格、内外装饰和面积大小，但有可能延期竣工，因此影响到你的财务安排和现在的居住安排；而对于二手房来说，你看到的就是你买到的东西，其社区已经成形，不过有时你也能对二手房进行翻新或进行一些修缮。 十、搬家日子已经定好，却未准备好：列出搬家之前需要优先完成的事情，确保联络好水电公司、好保险公司、搬家公司、更改的邮址件和完成所有的财务手续。如果做足功课和准备良好，搬家之日就会是人生最美好经历的新开端。

加拿大皇家银行向安省和卑诗省华裔、南亚裔等新移民进行一项理财调查，发现只有6%新移民懂得咨询银行作财务安排。

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加拿大联邦税务部长Gail Shea发表声明,称加拿大税务局(Canada Revenue Agency,简称CRA)已收到国际盟友交给加国,涉及加人离岸存款避税的大批资料。 Gail Shea表示将持续与夥伴合作,确保所有国民付出公平税项。她称已对根据税务条约获取的庞大数据进行大规模审查,并作出分析及合适行动。 多达250万份档案 上月10日英美澳三国的税务官员宣布,已掌握潜在逃税及进取避税的个案,Gail Shea随即宣布已达成共享资料协议,宣称有机会取得达250万份档案。她称这是加国在国际合作打击离岸避税取得的显着得益,加上联邦强大的执行措施,对国内避税者是个坏消息。 联邦2013年经济行动计划(Economic Action Plan 2013)中,推行“阻止国际逃税计划”(Stop International Tax Evasion Program)。措施要求金融中介机构向CRA上报任何多於10,000元的海外电子转账;修改申报表格要求申报更多海外收入及资产详情;简化司法程序以便CRA从第三方机构例如银行获得资料,又投放3,000万元经费调查及防止避税行为;CRA自07年起推出自愿披露计划(Voluntary Disclosure Program)也取得成效。 国民漏报国内或海外资产收入来源都属违法,并可导致罚款及监禁。若读者有怀疑避税的资讯提供,请致电1-866-809-6841或透过网站举报:www.cra.gc.ca/leads。

很多人在欢呼这次CRTC醉了一些好事情，可以手机合约变成两年。但是这里我不得不去思考，12月份运营商会如何去应对呢？并不是说，这个规定不好，而是在于以后的运营商会如何去应对呢？以下仅仅是参考，和个人猜测。 1.2年合约，但是提高手机的合约价。比如说现在iPhone 5合约价是179.99，$500元的Device Credit，以后会不会变成$299.99 350元的Device Credit.现在很多运营商都是通过Device Balance来计算合约，3年合约给你500,2年给你350，某种意义上2年合约会不会变成一种把戏呢？比如说同样是Galaxy S4，Fido两年合约机价$450加元，Rogers三年合约机价$199加元，新规会让这种情况更多。 2.提高合约的起步价：现在想要签约智能手机，起步是50元，以后会不会变成起步价是60元呢？这样可以保证利润率 3.关于解锁，付清Device Credit或者90天后可以解锁，我在想以后有没有可能提高这部分的费用呢？毕竟规定也没有说清楚到底怎么来收费。 不知道你是如何的想的？希望也可以看到更多人的想法。