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自住房出租,如何报税的问题

自住房出租,可以补贴一些家用,但是如果不安排好,税务也许会成为大问题。不过这里我先声明,我仅仅是讨论,不构成任何专业意见。还是那句话,最好咨询专业会计师。看了下,这篇文章是2015年写的,4年后,我来更新一下吧。 什么是自住房 (Principal Residence):自住房,简单的这么理解,你自己住的房子。而且一段时间只有一套自住房。复杂的来说,作为自住房有下面四个要求: 第一、必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等); 第二、房子必须用于自住; 第三、必须是加拿大人(含加拿大公民和永久居民)拥有; 第四、面积有限制,一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩参考:How does a property qualify? 那么自住房最大的特点是什么呢?就是免增值税(Capital Gain Tax Free)。那么自住房出租所带来的问题是什么呢?我想最大的问题就在于,长时间的出租,出租的部分,就无法免增值税了。所以这就有一个你需要去衡量的部分了。你的房子出租的收入能否抵消未来你的房子增值的税。这个问题相对就比较复杂了。比如说你的房子的30%出租,房子买的时候价值80W,预期3年内卖掉可以获得100W。预期收益20W,作为自住房,这部分的收益是全部可以免掉的。但是你把房子的30%出租,租金为每个月2000元,3年的收益为7.2万元。那么你会得到下面一个情况:自住房,无租金收入,卖房无税务支出出租30%,租金收入7.2(税后估计4.5W左右),未来卖房税务支持,2050%30*40%(你的个人税率)=4W的税务支出。这是比较理想的状态下。你获得了0.5W的收益。所以这笔帐,我觉得需要你自己去算了。 下面有一些点需要留意,自住房出租, 装修费不能抵税, 维修费才能抵税, 家具不能抵税, 地税和贷款利息不能抵税, 水电气CABLE只能按不超过50% 的费用抵税. 就自住房用于出租这一项,税法有一个特别的规定,您可以有4年的时间全部出租您的住所,但仍然指定该房产为自住房,因此在售房时也就无需申报房产增值的部分。 需要注意的是,在出租期间,报税时不可以申报房屋折旧,否则有可能改变您住所自住房的性质而失掉增值免税额。在出租期间,您也不可以指定其他的房产为自住房。如果您是由于工作地点变化的原因而搬离您的主要住所而将其出租,该期限还可申请延长,但最终您或您的家人必须要重新入住才能保持其自住房的性质。相关的材料可以查看CRA的网站:Changing all your principal
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网络报税服务重开 税务部致歉公众

好吧,又可以网络报税了,加拿大税务局(Canada Revenue Agency)这次努力了。不过据说有900的SIN的信息泄漏,不知道真的假的。这次Heartbleed的影响还是挺大的啊。不过现在我们可以认为是已经画上了一个句号吗? 加拿大税务局(Canada Revenue Agency)宣布,上周三因受到称为“心脏出血”(Heartbleed)的电脑安全威胁而暂停的网上服务,现时经已重开。 局方指,有关保安风险经已处理,并表示不会向延迟报税日数与服务中断日数相同,即5月5日前报税的个别纳税人,徵收利息或罚款。   税务部已向公众致歉 联邦税务部已就服务延误及造成的不便向公众致歉,并指出有必要中断有关服务,以确保服务保安及资料保密。联邦国库局(Treasury Board)也公布,政府所有开放给公众的网站,现已恢复服务。 “心脏出血”漏洞并不是一种电脑病毒,而是常用于互联网资料保安的OpenSSL软件的一个漏洞。 SSL是一个网络安全协议,这次出现漏洞的OpenSSL是一个开放源码的SSL,广泛用於网上银行及以信用卡或塑胶货币所进行的网上交易,以及其他透过传送私人资料的加密网络系统。 不少政府及私人机构的全球资讯科技系统,均有泄漏私人资料的风险。这里也呼吁大家开始关注OpenSSL这个项目,毕竟这个项目对大家的生活的影响还是挺严重的。如果你有意捐款的话,这里是连接:OpenSSL Donations  
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加税务局暂停网上报税 或周末恢复

由于病毒入侵,加国税务局出于安全考虑,暂时关闭网上报税服务,但表示可望在周末能够恢复网上报税服务。税局将于每天东部时间下午3时发布最新消息,请民众注意浏览,以获知最新信息。 加国税务局表示,目前正在进行详细评估,希望在本周末能够恢复网上报税服务,并在每天东部时间下午3时发布最新消息。 税务局长冯杰妮发表声明,由于受网上服务暂停影响,未能如期提交报税表的国民,将不会被罚款。并表示报税时段作出关闭网上报税服务,将对民众构成不便,但强调必须确保国民资料安全和稳固。 税局解释,收到一种有关电脑病毒“Heartbleed Bug”的资料,出于“保障纳税人资料的安全”,决定暂停税局的网上服务,包括EFILE、NETFILE、和My Account等,并表示在做好防范措施后,将尽快恢复有关服务,并且会调查是否有个人资料受影响。如果有人因服务暂停而不能符合报税的要求,税局会做出宽容。 税局强调,目前没有迹象显示有任何国民资料外洩。 资料显示,税局截至上月底收到的近700万份报税表,超过8成都是透过网络方式递交。如果你有任何报税的问题,可以联系我报税。
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加夫妻分开报税 料明年大选年始推

联邦执政保守党政府本周二发表的财政预算案﹐未有谈及该党于2011年竞选政纲中提出的「家庭分报收入」(income splitting)报税计划。不少观察专家都认为﹐该党打算于明年的财政预算才推出该项改革﹐讨好部分纳税人来迎战大选年。 该计划可让有未成年子女的家庭中的较高收入者﹐可将部分收入额转给其配偶作减少交税的用途。 然而﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)昨天对该税制作出严励批评称﹕“我不肯定该税制对加国社会有益。该项税制需要慎重考虑及作仔细分析。”他的评论﹐显示执政保守党内阁成员出现意见分歧。 其中就业及社会发展部长康尼(Jason Kenney)则为该项税制作出辩护称﹐该党会保持政纲承诺﹐但可于修改的细节中稍作调整﹐底线是要为纳税人减税。
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没欠税与可获退税迟报税 福利或停发

笔者言:对于很多留学生来说,报税可能是一个很陌生的事情,也很不用心,这里我只是作为一个过来人来说,报税的成本并不大,但是却有福利,为什么就没有人愿意去尝试呢?希望大家可以养成及时报税的习惯吧. 4月30日的报税限期已过,约200万仍未报税的公民和居民,可能面对罚款、支付利息,甚至停发政府福利的后果。专家说,即使是没有欠税或可获退税的人,也应及时报税,以避免可获取的政府福利受到影响。 全国约2,700万纳税人中,每年有约8%至9%的人错过报税截止期限。如果迟报税者预期会获得退税,那就没有关系;也有人只是错过了几天,也不用过分担心5%的罚款。 不过H&R Block高级税务分析师哈梅尔(Cleo Hamel)说,迟报税数月的人,联邦和省福利就有被停止的危险,因为那些福利是根据年度报税表来计算的。 每年夏天根据报税表计算的福利,包括货劳税(GST)和儿童税惠、安省延灵草福利(Ontario Trillium Benefit)、保证入息补助和省级援助计划。 哈梅尔说﹕「如果你继续拖延,要到本年稍后时间才报税,那些福利可能被停止,直到你报税,才会重返系统。」 太迟报税可能意味荂M错过领取7月派发的福利。很多没有欠税或可得退税的人,不明白报税的重要性,直至未能如常领取福利。 加拿大税务局(CRA)发言人迪奥纳(Kareen Dionne)说,税务局计算福利时,会有1个月宽限期,不过未能准时报税可能会带来后果。她说﹕「有人依赖那些款项生活,要取得这些福利,他们要报税。」 要领取学生贷款和房屋按揭,通常也需要提交联邦税务部和魁省税务厅发出的「报税评估」。 国民可继续在网上报税,直至11月。不过罚款会累积增加,除了欠税额的5%罚款外,每个月会增加1%,最多12个月,同时要收取利息,每天复利计算。例如欠税1,000元,1年后会面对约220元的罚款和利息。 迪奥纳说,在例外情况下,罚款和利息可被减少或豁免,但如果太迟报税,也可能加倍。 哈梅尔说,人们不应因为没钱交税而不报税,他们可以选择分期缴税,申报破产也不能逃避。
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2013报税10大误区–你迷糊了吗?

文章发表于加国无忧,我为了省一些麻烦就转载了,作者请联系,我放出原来的链接。其中有一些点,我觉得说的不错,不过报税,都是靠经验的。做多了就知道了。这里稍微做一些修改。请原谅 十大误区 误区一:产假收入不需要报税。您的EI收入,包括产假收入也是个人所得,需要报税。通常情况下,加拿大服务局(Service Canada)只提留10%,比联邦最低税率15%还要低(即个人收入在$0-$43,561之间的,联邦税边际税率为15%;若加上安省省税,个人收入在$0-$39,723之间的,联邦及安省综合税率为20.05%),所以修产假的人很有可能要补交税款。 误区二:购买RRSP的金额如果不用于减税目的,就不必申报。即使不用于减税目的,也要记录您购买了多少。从2012年3月2日到2013年3月1日所购买的RRSP金额都要报备。 误区三:小费不算收入。服务行业的小费收入往往是工资收入的二到四倍。小费也应报税。 误区四:学生将得到学费退款。学生如果有收入,并且已经被扣税,方可得到退税;如若当年没有收入,就得不到退税。但您可以选择将额度(最多不超过$5,000加元)转让给父母、祖父母或配偶,也可以留给自己未来使用。 误区五:母亲被要求优先申报孩子的费用。实际上,收入较低的一方被要求优先申报孩子的费用,不论父、母的哪一方都可以。 误区六:收入少于$10,000加元,不需要报税。在加拿大,无论是否有收入,只要您是加拿大的居民,一样需要报税。加拿大政府据此来核定退税额、牛奶金补贴及每年按季度给每个家庭GST/HST的退税,如果您不报税也就不能享受这些福利。 误区七:自雇者可以自己定使用汽车的平均公里数。自雇者必须设立驾驶日志,记录和业务有关的汽车费用,如公里数等。 误区八:在加拿大以外工作的人,不需要报税。加拿大的税务是建立在居住地原则上。如果您正在移居到别国,应在最后一次税表上标明移居国外的日期。加拿大税法规定:对纳税公民的全部收入课税,不分收入来源地区,即Global Income。所以在中国或美国等地收入均属于应纳税收入,需要在税表中填明。鉴于这些收入可能已交过税,加国允许间接抵减一部份税款。 误区九:房屋贷款利息可以抵税。只有自雇人士,并且在家工作,可以申报部份房屋贷款利息抵税。加拿大人的自住房在出售时不需要交资产增值税,如果其中有一部份是商业用途,在出售时要交这部份的资产增值税。 误区十:不习惯留发票和收据。加拿大是一个高税收的福利国家,它的税收取之于民,用之于民。有些人认为自己的收入简单,随便填几个数字,等到税务局抽查到头上时,则讲不清楚,有些被税务局一查就是几年。大家需要知道,在报税表上造假、漏报T表等后果严重,罚款惊人。 此外,免税储蓄账户(Tax Free Saving Account,简称TFSA)的免税福利政策只对加拿大人有节税功效,不适用于在加拿大生活的美国公民。他们在TFSA账户内的收入,仍然要向美国国税局纳税。 最后,对于一般人报税截止日期是4月30日,自雇人士截止日期是6月15。各种税务优惠和退税项目复杂繁多。您可以使用NETFILE网上系统自己报税,也可谘询会计理财机构代理退税。NETFILE个人在线电子报税页面由加拿大税局官方网站http://www.cra-arc.gc.ca提供。
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下周报税截止 避免税局查税小贴士

下周4月30日就是加拿大个人报税截止日期,仍未报税的朋友要抓紧时间了,自雇人士报税的截止日期是6月15日。为避免陷入加拿大税务局审计的麻烦,资深的税务专家给出一些建议。 加拿大雅虎高级财经编辑艾帕特森(Ashleigh Patterson)指,工作行业领域决定你被加拿大税务局审计个人税务的机率。如果你在餐厅工作,或者身为销售人员、建筑业主等,那就要小心,你可能有较高的机会被加国税局审计个人所得,因为这些行业通常都不会有交易收据或者收取很多现金。 她说:“如果你不一定需要出具收据,你必须提供某种文档来证明你的收入来源,所以关健是平时要做好信息的管理分类工作,确保你能随时提供信息,不仅是今年,还包括过去六年内的所有信息。“ 她说,加拿大人报税陷入麻烦的其中一个比较常见的错误,就是不保留慈善捐款收据,特别是当你捐款超过250元。 另外,你也需要凭T5表申报任何的投资利息所得。 帕特森建议,现在越来越多的人选择在网上报税,这也意味着可能暂时不需要出示收据,但你也可能随时面临加拿大税局的随机审核,需要提交文件证明收入来源,所以平时一定要整理好这些信息。
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8成人网上报税:4月30日午夜截件

截至周一,加拿大税务部(Canada Revenue Agency,简称CRA)今年已收到13,472,751份报税表,较去年同期的13,338,197份,多134,554份。税务部指出,今年约有8成纳税人选择网上报税,其余2成选择手写报税,至於报税截止日期为4月30日午夜。
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