自住房出租,如何报税的问题

自住房出租,可以补贴一些家用，但是如果不安排好，税务也许会成为大问题。不过这里我先声明，我仅仅是讨论，不构成任何专业意见。还是那句话，最好咨询专业会计师。看了下，这篇文章是2015年写的，4年后，我来更新一下吧。

什么是自住房 (Principal Residence)：
自住房，简单的这么理解，你自己住的房子。而且一段时间只有一套自住房。
复杂的来说，作为自住房有下面四个要求：

第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；

第二、房子必须用于自住；

第三、必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；

第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩
参考：How does a property qualify?

那么自住房最大的特点是什么呢？就是免增值税(Capital Gain Tax Free)。那么自住房出租所带来的问题是什么呢？我想最大的问题就在于，长时间的出租，出租的部分，就无法免增值税了。
所以这就有一个你需要去衡量的部分了。你的房子出租的收入能否抵消未来你的房子增值的税。这个问题相对就比较复杂了。
比如说你的房子的30%出租，房子买的时候价值80W，预期3年内卖掉可以获得100W。预期收益20W，作为自住房，这部分的收益是全部可以免掉的。
但是你把房子的30%出租，租金为每个月2000元，3年的收益为7.2万元。
那么你会得到下面一个情况：
自住房，无租金收入，卖房无税务支出
出租30%，租金收入7.2（税后估计4.5W左右），未来卖房税务支持，2050%30*40%(你的个人税率)=4W的税务支出。
这是比较理想的状态下。你获得了0.5W的收益。所以这笔帐，我觉得需要你自己去算了。

下面有一些点需要留意，自住房出租, 装修费不能抵税, 维修费才能抵税, 家具不能抵税, 地税和贷款利息不能抵税, 水电气CABLE只能按不超过50% 的费用抵税.

就自住房用于出租这一项，税法有一个特别的规定，您可以有4年的时间全部出租您的住所，但仍然指定该房产为自住房，因此在售房时也就无需申报房产增值的部分。

需要注意的是，在出租期间，报税时不可以申报房屋折旧，否则有可能改变您住所自住房的性质而失掉增值免税额。在出租期间，您也不可以指定其他的房产为自住房。如果您是由于工作地点变化的原因而搬离您的主要住所而将其出租，该期限还可申请延长，但最终您或您的家人必须要重新入住才能保持其自住房的性质。相关的材料可以查看CRA的网站：Changing all your principal residence to a rental or business property

所以，关于自住房(Principal residence)还是有很多话题可以说的。CRA最近对Capital gain的要求也越来越近了。希望大家对自己的物业进行处理的时候可以好好考虑下。

principal residence exemption
有用的表格:
T2091(IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust)

Reference:
CRA Principal residence and other real estate
TaxTips.ca Change in use
MNP Changing Your Principal Residence into a Rental Property