相当复杂 揭出售自住房免税之谜

加拿大的所得税制在几经改革变动之后，那种赚钱“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。一般人能想到的一个规定就是从出售“主要住所”（principal residence，通常称自住房）的所得可以彻底免税，也不用申报，但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。

用一个事例说明；有位华人朋友在3年内买卖更换了4次自己住房，而且每次的情形都是先买旧房装修并在自己全家搬进去住一段时间后再卖掉；这样一直是保持任何时间只有一处自住房。当最近得知税局不但不给与免税还要按生意收入征税时，他非常吃惊和生气；理直气壮地问道：“不是每一家都有一个免税自住房的名额吗？”，“我不是没住进呀？”。

其实，这位朋友理解的，即每家可享受一个免税自住房的名额，需要真正入住等，都是有效的有关规则，但他不知道还有其它规则的存在，并且这些规则运用起来还相当复杂。

简单地说，从结果上看，纳税人从房地产交易中所得的税务待遇可分为三种：享受100%免税（自住房），50%算纳税收入（资本增值），100%算纳税收入（生意收入）。然而，从性质上看，房地产交易所得只有两大类，即资本增值和生意收入，而纳税人出卖“主要住所”（principal residence）的所得，属于资本增值，只不过是一种例外的资本增值，即免税的资本增值。所以，一个房屋交易的所得，一旦被定性为生意收入，就与资本增值没关系了，屋主就不可能享受“主要住所”免税的税务待遇。换句话说，在程序上有关所得只有在第一步被定性为资本增值的前提下，才有机会进入下一步去区分是一般的应纳税的资本增值，还是例外的免税的资本增值（自住房）。这就是为什么上述华人3年买卖更换4次自己住房，如果是被定性为生意运作（即炒房），就无免税自住房可言了。

这样以来，对于许多纳税人来说，能否享受到免税的自住房的关键是怎样区分资本增值和生意收入。为建立一个统一的标准来检验或区分，加拿大案例法确立了一个六因素的模式。这六个因素是：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易（或运作）的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳税人在购买时的动机和意向。法庭在运用这6因素模式时，会全面地综合地考虑各个因素再得出结论，而不是只看某一因素，一锤定音。

上述六因素模式在司法运用上，根据具体的不同情形，多年来得出了一些超出一般人想象的结论。从一个极端来看，纳税人哪怕是只做一笔房地产买卖也可能构成“生意运作”，从中所得属于生意收入；从另一极端来看，如果纳税人买住房哪怕只是住进几天后就卖掉了，也有可能算是他的免税的自住房。关键是看这六要素在具体情形里的运用。